STUDIU România este încă percepută ca fiind atractivă

Investiţiile instituţionale au atras 750 de milioane de euro

Cel mai activ segment a fost cel al spaţiilor de birouri

Segmentul rezidenţial a atras doar 15 milioane de euro din partea fondurilor de investiţii, din lipsa proiectelor de calitate

2 foto 0 audio 0 video 0 alte fisiere

Immoeast a plătit pentru S-Park 101,5 milioane de euro

Instabilităţile de pe pieţele financiare internaţionale şi îngrijorarea faţă de piaţa financiară, respectiv scumpirea costurilor de creditare, au făcut ca în trimestrul IV al anului trecut investiţiile străine în Bucureşti să scadă, menţionează un studiu al companiei de consultanţă imobiliară Atisreal România.

Potrivit studiului, anul trecut piaţa investiţiilor instituţionale a atras 750 de milioane de euro, sumă comparabilă cu cea a anului 2006. Interesul crescut pentru piaţa spaţiilor de birouri a atras investiţii de 531 de milioane de euro. Pe cel de-al doilea loc se situează piaţa industrială ce a înregistrat 19% din valoarea totală a investiţiilor. Comparativ cu anii precedenţi, pe piaţa hotelieră s-a înregistrat o creştere mai mare a investiţiilor, de 61 de milioane de euro. Analiştii de la Atisreal România spun că, în 2007, nu s-au înregistrat tranzacţii de investiţii cu spaţii comerciale, astfel că pe acest segment au fost realizate investiţii doar în oraşele din provincie, de 747 milioane de euro.

Spaţiile de birouri, cele mai atractive pentru fondurile de investiţii

Cele mai multe tranzacţii investiţionale încheiate anul trecut au fost realizate de către fonduri de investiţii care au achiziţionat proprietăţi din toate sectoarele pieţei imobiliare. Astfel, cele mai prolifice fonduri au fost cele din Austria, în proporţie de 31%, şi din Marea Britanie, în proporţie de 27%. Aceşti investitori au fost activi pe piaţa românească încă din anii 2003 – 2004. Un alt fond de investiţii, de data aceasta francez - Ixis, a pătruns pe piaţă achiziţionând clădirea de birouri America House pentru 120 de milioane de euro.

Alte tranzacţii importante au fost cele încheiate de DEGI  - 111 milioane de euro, Fabian – 95 de milioane de euro şi Teesland – 70 de milioane de euro. Scăderea randamentelor investiţionale a dus la apariţia unui nou trend. Astfel, noi fonduri cu risc scăzut şi-au făcut apariţia, în timp ce altele au profitat de această scădere şi au vândut investiţiile făcute. „Ixis şi DEGI sunt fonduri cu risc scăzut, care au intrat pe piaţa românească după volume de investiţii totalizând 120 de milioane de euro, respectiv 111 milioane de euro.

DEGI a achiziţionat portofoliul local al companiei Charlemagne Capital, constând în trei clădiri de birouri cu suprafeţe însumând 35.000 de metri pătraţi”, se arată în studiu. Motivele care i-au determinat pe investitori să achiziţioneze proprietăţi în fază de proiect sau aflat în stadiu de execuţie sunt lipsa proprietăţilor de calitate şi numărul mare de tranzacţii de pre-închiriere pe diferite segmente ale pieţei imobiliare. Astfel, anul trecut s-a înregistrat o tendinţă clară de cumpărare a clădirilor, înainte ca acestea să fie finalizate şi asta pentru că investitorii urmăresc ca randamentele să fie cât mai bune şi să deţină controlul asupra proiectului.

Valoarea totală a acestui tip de achiziţii a fost de aproximativ 252 milioane de euro, cuprinzând proiecte precum Cubic Centre,  al cărui dezvoltator este Fabian Capital Ltd. şi care a fost tranzacţionat penru 60 de milioane de euro. Nici parteneriatele încheiate între dezvoltatori şi parteneri locali sau internaţionali nu lipsesc. Spre exemplu, Tessland IOG a cumpărat Parcul Industrial A1 de la Cefin Real Estate, iar fondul austriac de investiţii Immoeast a cumpărat Logistic Contractor de la o companie de dezvoltare industrială.

Randamente investiţionale mai mari la clădirile de birouri de clasa B

În ceea ce priveşte tranzacţiile de investiţii pentru anul 2007, cel mai activ segment al pieţei imobiliare româneşti a fost cel al spaţiilor de birouri, cu o valoare totală de 531 de milioane de euro, în creştere cu 39% faţă de anul 2006. Principalele tranzacţii de investiţii de pe segmentul spaţiilor de birouri au fost achiziţionarea America House de către Ixis pentru 120 de milioane de euro şi achiziţionarea proiectului S – Park de către Immoeast pentru 101,5 milioane de euro.

Totuşi, investitorii iau în calcul şi segmentul clădirilor de clasa B, cu spaţii de dimensiuni mai mici, situate în zone căutate şi cu randamente investiţionale mai mari, cu valori cuprinse între 7,5 şi 8,0% comparativ cu cele de calitate superioară. În ceea ce priveşte randamentele clădirilor de birouri de clasa A, acestea se află într-o uşoară scădere, de la 7 – 7,5%, valoare înregistrată în cea de-a doua jumătate a anului 2006, faţă de 6%, valoare înregistrată la sfârşitul primei jumătăţi a anului 2007. Cu un randament mai scăzut a fost tranzacţionată clădirea de birouri America House, de 5,6%.

Preţurile de vânzare nu au stagnat, astfel că s-a înregistrat o creştere de 15%, iar în prezent se situează în jurul valorilor de 2.800 şi 3.000 de euro pe metru pătrat suprafaţă construită. 

Rezidenţialul, pe ultimul loc

Pe segmentul spaţiilor industriale au fost investiţi doar 200 de milioane de euro din 2005 şi până în prezent. Interesant este faptul că acest segment a început să devină atractiv pentru investitori – 72% din valoarea acestor investiţii au fost realizate anul trecut. Nivelul randamentelor investiţionale este cuprins între 8 – 8,5%, în funcţie de proiect. Cea mai mare tranzacţie de pe acest segment este achiziţionarea Parcului Industrial A1 de către fondul austriac Teesland IOG, pentru suma de 70 de milioane de euro.

Investiţii semnificative au fost înregistrate şi în domeniul hotelier, unde volumul total al investiţiilor a fost de 61 de milioane de euro. Cele mai importante tranzacţii sunt achiziţionarea de către Africa Israel a unor unităţi de patru stele pentru suma de 30 de milioane de euro şi vânzarea unui hotel de patru stele afiliat lanţului Golden Tulip Group, pentru suma de 12 milioane de euro.

Cel mai puţin atractiv a fost segmentul rezidenţial, care a atras doar 15 milioane de euro din partea fondurilor instituţionale de investiţii, din cauza numărului redus de proiecte de calitate existent la ora actuală pe piaţa românească, arată datele companiei Atisreal.

70 milioane de euro s-au plătit pentru Parcul Industrial A1, cea mai importantă tranzacţie de pe segmentul spaţiilor industriale