17 vizualizări 11 aug 2008

Blocajul tranzacţiilor imobiliare de care vorbeau la începutul anului, prin birouri, oficialii băncilor, notarii şi dezvoltatorii şi-a arătat primele efecte, unele bune, altele periculoase. Primul dintre cele bune este scăderea, ponderată, a preţurilor unora dintre apartamentele vechi din Capitală. În mod normal, acest lucru ar fi trebuit să echivaleze cu un nou val de cereri, care să susţină preţul. Analiştii imobiliari însă au atras atenţia că potenţialii clienţi, obişnuiţi numai cu scumpiri, preferă acum să stea deoparte şi să aştepte noi semnale de ieftinire a locuinţelor.

Un efect periculos este interpretarea scăderii cererii, la apartamente noi de această dată, de către dezvoltatori. Recent, un analist imobiliar atrăgea atenţia că unii dezvoltatori ar putea renunţa la proiectele anunţate, ceea ce ar însemna că oferta va scădea, clienţii fiind obligaţi să se îndrepte din nou spre apartamentele vechi.

La aşteptarea unui preţ mai mic se mai adaugă o altă problemă: facilitatea obţinerii unui credit, pentru că sunt destul de puţine cazuri în care tranzacţiile se fac cu banii jos. Pentru un credit ipotecar pentru o sumă care să permită achiziţionarea unui apartament în Capitală, un apartament cu două camere într-o zonă mai bună, de exemplu, este nevoie de un venit net de 4.000 de lei pe familie, adică echivalentul a mai mult de trei salarii medii pe economie. O altă problemă, destul de importantă, este cea a condiţiilor de acordare a creditelor, care s-ar putea înăspri.

Băncile se tem că noile reguli le vor rări clienţii de credite ipotecare

Exemplu de mai sus, cu un venit necesar de minimum 4.000  lei pe lună pentru credit, este valabil în cazul unui grad de îndatorare de 50% din salariul net, rata lunară ajungând la circa 500 de euro, conform unui studiu recent al Credit Zone. În mod evident, în ciuda riscului valutar, aproape toţi românii preferă să îşi facă un credit în euro sau în franci elveţieni. Motivul este, evident, dobânda. În timp ce dobânda la creditele ipotecare în lei ajunge până la 13%, la euro urcă până la 9%, iar la franci elveţieni, până la circa 8%. “Până acum am avut un singur client care a făcut un credit ipotecar în lei. Era o persoană conservatoare, care a precizat că a ales moneda naţională de teama riscului valutar”, ne-a spus Maria Sterpan, product manager în cadrul Credit Zone.

Bancherii au atras însă atenţia că noile reglementări propuse de Banca Naţională a României (BNR), respectiv validarea venitului luat în calcul la stabilirea gradului de îndatorare, ar putea afecta dinamica acestei pieţe. BNR a propus validarea unui venit cu maximum 20% mai mare decât cel declarat în anul anterior la Fisc. Măsura a fost luată pentru a reduce numărul cazurilor în care gradul de îndatorare este forţat de aşteptări salariale mari din partea angajatului. Sterpan susţine însă că noile reguli propuse de banca centrală nu ar trebui, în mod normal, să afecteze piaţa creditelor ipotecare, ci să aducă mai multă claritate în relaţia cu banca. În acelaşi timp, concurenţa dintre bănci ar trebui să aducă, chiar dacă nu peste noapte, şi produse bancare mai profitabile pentru clienţi, care să impună dobânzi mai mici, de exemplu.

Apartamentele vechi din Capitală ar mai putea pierde până la 25% din preţ

Conform celor mai recente studii imobiliare, preţurile apartamentelor vechi s-ar putea ieftini cu până la 25% într-un singur an. Analiştii imobiliari au început, după ce piaţa a început să scârţâie, să recunoască faptul că apartamentele vechi sunt prea scumpe pentru ceea ce oferă. Dacă până acum se vorbea despre raportul cerere-ofertă, unii dintre ei susţin acum că un preţ mediu de 2.250 de euro pe metrul pătrat în sectorul 1 (conform indexului imobiliar al Colliers International) este prea mare, atât timp cât în ansamblurile noi acesta variază, în medie, între 1.400 şi 2.500 de euro/mp. (V.R.)

Citește și: